房价究竟应该降多少?

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[不指定 March 7, 2009 23:56 | by admin ]
(农业银行战略管理部,3月2 日)

上周,国际宏观经济形势继续恶化。美国商务部上周五公布
的数据显示,经修正后,美国2008 年第四季度GDP 经季节因素
调整后折合成年率为下降6.2%(一个月前公布的初步数据为下
降3.8%),这也是1982 年第一季度GDP 下降6.4%以来的最差
季度表现。日本财务省上周三发布的数据显示,今年1月份日本
出口同比降幅达45.7%,日本1 月份的贸易逆差达到9526 亿日
元的历史新高。至此,自去年8 月日本出现26 年来首次月度贸
易逆差后,日本已连续4个月出现贸易逆差(去年9月份日本为
微弱顺差)。受此影响,日本1月份工业产值较上月下降10.0%,
降幅创历史最大。上周三德国统计局公布的最新数据也显示,德
国2008 年第四季度出口较上一季度大幅下降7.3%,而第四季
度GDP则环比下降2.1%。
经济形势恶化在微观层面反映的也十分明显。上周四,英国
苏格兰皇家银行(RBS)宣布,2008年该行亏损达到241亿英镑
(约342亿美元),创英国企业有史以来年度亏损之最。同日,
美国通用汽车宣布,其去年第四季度亏损额度为96亿美元,2008
年全年亏损额更是高达309亿美元,这是通用汽车100年历史上
损失第二大的一年,亏损第一多的年份为2007 财年的387 亿美
元。美国联邦储蓄保险公司(FDIC)上周公布的报告则显示,美国
商业银行和储蓄机构去年第四季度共亏损262 亿美元,为1990
年第四季度以来的首次季亏,也是FDIC开始此项统计25年来的
最高季度亏损额。截至去年第四季度末,FDIC 关注的“问题银
行”增加到252家,远高于去年第三季度末的171家。
与难看的经济数据相适应,上周公布的一些景气和信心指数
也再次下滑。今年2月份美国消费者信心指数再次下跌,其中密
西根大学消费者信心指数从上个月的61.2下降到56.2,世界大
企业联合消费者信心指数从上个月的37.4下降到25,其中后者
是1967 年来该指数问世以来的最低点。德国经济研究所上周二
日公布的调查显示,德国商业信心2 月份跌至纪录新低82.6,
为该调查自1991年开始以来的最低水平。
我们在上一期的周宏观述评中专门分析了东欧经济面临的
严峻形势,上周,东欧国家的问题受到了更多的关注。最突出的
是,标准普尔上周二(2 月24 日)将拉脱维亚的信用评级下调
至“垃圾级”。无独有偶,东南亚国家的经济问题也在上周受到
越来越多的关注。韩国上周公布的数据显示,经季节因素调整,
韩国去年第四季度GDP 下降5.6%,降幅居OECD 的30 个成员国
之首。泰国政府上周公布的数据显示,泰国去年第四季度经济同
比收缩4.3%。同时,泰国政府还将2009年经济增长预期由之前
的3%-4%,大幅下调到0%至-1%。而据新加坡政府上周公布的最
新数据,去年第四季度,新加坡GDP同比下降4.2%,降幅高于
政府一个月前宣布的3.7%。预计2008 全年新加坡经济只略增
1.1%,远远低于2007年的7.8%。而由于铜、棕榈油和其他出
口大宗商品价格萎缩,印尼的出口则受到了更大的冲击(附1)。
与东欧的困难主要在于外债负担过重不同,东南亚的困难主要在
于对出口依赖过大。
国内方面,在上周三国务院常务会议原则通过有色和物流两
个产业振兴规划之后,十大产业振兴规划全部出齐,预计在本周
两会结束之后,还将公布十大产业振兴规划的实施细则。我们认
为,对于此前也有呼声,但最终未能进入十大产业振兴规划之列
的行业,如林业、新能源以及房地产等,也不排除今后会以其他
形式出现(如某某行业中长期发展规划)的可能。
年初以来特别是自春节之后,对于中国的经济形势,市场上
一度上出现了不少乐观的声音(但我们依然持谨慎观点,参见1
月21日专题分析报告“2009年经济走势与银行业展望”和2 月
9日周述评“全球严冬,中国早春?”),认为中国经济有可能
在一季度见底,中国A股也走出了一波独立于国际股市的反弹行
情。但是,从上周开始,各方面对形势的判断开始趋于谨慎。上
周一下午中央政治局进行了第十二次集体学习,中共中央总书记
胡锦涛在主持学习时指出,当前世界经济形势严峻复杂,国际金
融危机尚未见底,中国经济增长下行压力加大。胡总书记的这一
看法,应该反映了中央对当前经济形势的最权威表态。反映在股
市方面,据天相投资投顾问公司的统计,截止上周一,共有1003
家上市公司公布了2008 年年报或者业绩预告,共实现净利润合
计约为1736亿元,较上年同期下降43.56%。也许是与之相呼应,
上周二到周五A股四连阴,创18周以来最大单周跌幅。
上周,还有一个值得特别关注的问题就是房地产市场的最新
发展。英国国家建筑协会(Nationwide Building Society)上周四
(2月26日)的最新报告显示,英国2月份房价同比下降17.6%,
创1991 年以来的最大降幅。另据英国银行家协会周二(2 月24
日)的报告,今年1 月份的英国抵押贷款批准数量同比骤降了
43%。美国的房价也在继续下跌。上周二公布的数据显示,去年
12 月份美国Case-Shiller 20 城市住宅房屋指数为同比下降
18.5%,已经下降到2003年底的水平。如果从2006年7月份该
指数的最高点206.52 算起,在过去两年半之内,美国平均房价
已经下降了27%。与美国房价下跌相伴的是销售的持续下降,
其中去年12 月份成屋(即二手房,占美国住房销售总量的几乎
90%)销售比上个月下降25万套。
鉴于2000年到2007年期间这轮全球经济增长与房价上涨有
密切关系,次贷危机的导火索也是美国房价的下跌,因此房地市
场是否企稳特别是房价是否见底应该是本轮经济危机是否即将
结束的一个重要风向标。从这个意义上说,国际金融危机确实尚
未见底。对中国房地产市场来说,突出的表现是,尽管从去年8
月份开始,全国70 大中城市房屋销售价格已经连续6 个月环比
下降,但是整体降幅并不大,房价仍然偏高。这在舆论导向的变
化上也有一定反映。在去年12月20日《国务院办公厅关于促进
房地产市场健康发展的若干意见》(以下简称《意见》)之前,尽
管市场已经有大量关于房价过高的讨论,但是政府方面一直没有
对此有任何明确的表态,但在《意见》提出“房地产开发企业要
根据市场变化和需求,主动采取措施,以合理的价格促进商品住
房销售”之后,来自政府部门的、认为房价过高声音开始越来越
多(见附表5)。
但是,在确认房价过高、需要下降的时候,另一个更重要也
更让人关心的问题就是,房价究竟应该降多少?对于这个问题,
有两个比较常用的指标可资参考,一个是房价收入比,另外一个
是租金收益率。考虑到数据的可得性,我们这里选用房价收入比
指标,不过房价收入比的合理水平在不同的时期和不同的地区的
标准并不相同,考虑到现在城镇居民购房绝大多数都采用银行按
揭贷款的方式,为此我们选用可以由房价收入比推算出来的另外
一个更合适指标:月供收入比,无论是从银行控制风险还是家庭
可接受的角度看,如果房价合理,那么一般居民家庭的平均月供
收入比应该不高于50%。
按照上述标准,根据我们的计算,从静态看(2008 年底这
一时点),全国主要城市房价应该再下降30%;从动态看(到2009
年底时),由于居民收入也在增长(2008年城镇居民人均可支配
收入同比增长14.5%),那么房价应该再下降约15%。在其他条
件不变时,如果能够保持去年9月末以来的房价下降速度,那么
到今年三季度时,全国房价就将进入一个基本合理的区域(具体
城市会有较大差异)。
当然,需要特别指出的是,以上估算是建立在一系列并不严
格假设之上(贷款利率不变、居民收入增速不变、按揭20 年、
住房面积90 平米等等)得出的,而且仅仅6 个城市的数据并不
一定能够代表全国的平均情况,因此也就只能是仅供参考。
u4gbh5gyg9g Email Homepage
September 7, 2010 16:51
2010年上市的500元人民币
  第一次欣赏到这么完整的人民币图.值得收藏.
新人民币100元
新的人民币50元
新的人民币10元
第五套人民币  发行时间1999年10月1日



最新的人民币第6套

  

  




  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  

  
  
  
  
  
  

  第三套人民币 发行时间1962年4月20日
  

  
  
  

  
  
  
  
第二套人民币 发行时间1955.3.1
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
第一套人民币 发行时间1949.1.10
第四套人民币 发行时间1987年4月27日
u2gah2ggg3g Email Homepage
September 7, 2010 16:43
多明戈宋祖英牵手 《爱的火焰》唱响鸟巢
    http://2008.QQ.com    2008年08月24日21:51    腾讯体育    我要评论(0)      
    腾讯体育讯 经过16天赛场上的激烈争夺,第29届北京奥运会将在今天落下帷幕。2008年8月24日晚8时,奥运会闭幕式在“鸟巢”举行。备受期待的我国著名歌唱家宋祖英和世界著名男高音歌唱家多明戈的合唱《爱的火焰》在鸟巢响起。
    在舞台中央,宋祖英一袭银光礼服成为了鸟巢场内的亮点,红色的腰带更为这套礼服凭添了几分中国韵味。多明戈白色的衬衣搭配着黑色的西装显得优雅而庄重。(杨露莎)
    附:《爱的火焰》歌词
    作词:宋小明、袁元
    作曲:卞留念、Klaus Badelt
    (男)望着你茉莉飘香的脸,开放在告别动容瞬间
    (女)今夜我要走到你身边,我和你一起去飞
    (男)With you soaring through the sky
    (女)so much more that we can see
    (合)flying together high
    望着你茉莉飘香的脸,开放在告别动容瞬间
    (男)On this night i want to be with you
    (合)I want to fly with no one but you
    今夜和你一起去飞,和你一起去飞
    今夜我要走到你身边,和你一起飞
    (女)美丽
    (男)无限
    (合)浪漫无边,浪漫无边
    (合)
    男:Look below to the charm of the east
    女:带着我魅力东方之恋
    男:flying hearts between the sun and moon
    女:飞翔太阳月亮之间
    (合)带着我魅力东方之恋
    飞翔太阳月亮之间
    今夜我要和你点燃心中的火焰
    火焰
u7gkh3ggg9g Email Homepage
September 7, 2010 16:42
今天晚上和娇遛弯,从和平路走到泰华街,从泰华街走到到中山路,感叹华北烈士陵园好大,记得成人礼就在这里的,那天好冷啊。
    然后到维明街,接着就是24中。
    看着24中,虽然没有在这里上过学,但是中考体育在这里考的,还有,最重要的高考都是在这里的。
    24中有我最重要的朋友。
    然后路过中山体育场,我们学校的运动会就在这里开的。然后是那条小路,接着底到了17中,我的母校。
    关于17中,好像留给我的东西很少,可是竟然有一点点留恋。还记得,军训,第一次月考,静静,长颈鹿,雨天,胃药,冬天里的奶茶,吵吵闹闹的日子,委屈,眼泪,无助,安静,这里有我3年的时光。就算我不喜欢这个学校的一些东西,可是,我还是会珍惜它,因为我在这里埋葬了我3年的时光。
    下午睡觉,梦到高三,我在计算时间,怎样才能完成那些复习任务,每天做多少。就算高考过去了2个多月了,还是忘不了。现在还清晰的记得,考前去看考场,记得很旧的桌子,记得24中高大的树。记得那里浓浓的夏意,很舒服。记得考前收到的祝福,加油!
    很多事,不是想忘就会忘的,既然忘不掉,就珍藏吧。
    上了锁的抽屉,有我珍贵的记忆,可是它的钥匙我突然找不到了,那一直这样吧,抽屉里有日记,信,链子,手带,初中毕业照??????
    可是现在都拿不出来了。没办法,呵呵。
    有的事是不能做,有的事是不想做。
    我们的纪念……
u5gqh8gxg5g Email Homepage
September 7, 2010 16:41
今天和老婆聊天的时候,老婆说一句“ 哇 好可怕啊 外面”。原来外边已经变成夜晚,黑漆漆的。但是因为要上班都

没有怎么留意外边的景色。深圳很久都没有下过雨了,感觉很舒服。晚上看着外面雷电交加感觉非常的好,也许我放假

吧     老婆看着这雨说,“出去来一回雨中漫步。” 我心想“别傻了”。但是我很快想起一首郭富城的歌“雨中

感叹号” 很有意思。很久没有去唱K?!

    雨啊 雨 ,快些下吧。下完明天就要停啦,我明天还有事情出去做了 谢过你了
u6gsh3gug2g Email Homepage
September 7, 2010 16:39
多明戈宋祖英牵手 《爱的火焰》唱响鸟巢
    http://2008.QQ.com    2008年08月24日21:51    腾讯体育    我要评论(0)      
    腾讯体育讯 经过16天赛场上的激烈争夺,第29届北京奥运会将在今天落下帷幕。2008年8月24日晚8时,奥运会闭幕式在“鸟巢”举行。备受期待的我国著名歌唱家宋祖英和世界著名男高音歌唱家多明戈的合唱《爱的火焰》在鸟巢响起。
    在舞台中央,宋祖英一袭银光礼服成为了鸟巢场内的亮点,红色的腰带更为这套礼服凭添了几分中国韵味。多明戈白色的衬衣搭配着黑色的西装显得优雅而庄重。(杨露莎)
    附:《爱的火焰》歌词
    作词:宋小明、袁元
    作曲:卞留念、Klaus Badelt
    (男)望着你茉莉飘香的脸,开放在告别动容瞬间
    (女)今夜我要走到你身边,我和你一起去飞
    (男)With you soaring through the sky
    (女)so much more that we can see
    (合)flying together high
    望着你茉莉飘香的脸,开放在告别动容瞬间
    (男)On this night i want to be with you
    (合)I want to fly with no one but you
    今夜和你一起去飞,和你一起去飞
    今夜我要走到你身边,和你一起飞
    (女)美丽
    (男)无限
    (合)浪漫无边,浪漫无边
    (合)
    男:Look below to the charm of the east
    女:带着我魅力东方之恋
    男:flying hearts between the sun and moon
    女:飞翔太阳月亮之间
    (合)带着我魅力东方之恋
    飞翔太阳月亮之间
    今夜我要和你点燃心中的火焰
    火焰
ffdfyozn Email
September 6, 2010 23:56
单身就怕没感觉,小学生作文
luum5938 Email Homepage
September 5, 2010 17:14
能冲刷一切的除了眼泪,就是时间,以时间来推移感情,时间越长,日志,冲突越淡,仿佛不断稀释的茶。
puce6u3p8 Email Homepage
September 5, 2010 15:22
『『IC卡电表校正器8140-43723q』』【IC卡电表校正器13╱927╱22╱4604】帖子点不进去或此贴被删点击《百度快照》怎么让电表停转怎么让电表慢转怎么让电表倒转电表偷电技术电表偷电方法电表怎么偷电电表倒转技术电表倒转方法电表怎么倒转怎能使电表停转怎能使电表慢转怎能使电表倒转电表慢转技术电表慢转方法加扣扣聊六五一九七四三八如今一毛钱能买到什么?常州一位市民近日在市内一家医院给孩子看病时,仅花了一毛钱,孩子的病就痊愈了。这个一毛钱处方被病人家属誉为“世界上最便宜的处方。”正当天价处方满天飞的时候,突然冒出个一毛钱处方,还真是令人叹为观止。如同山珍海味吃腻了,冷不丁吃点青菜豆腐,都会觉得特别香。这一毛钱处方的由来,是基于患者在另一家看过病,家里已经有两种药的前提下,徐莉医生才开出一毛钱的处方。可以说,并非是处方最便宜,而是医生的医德良心,没有被金钱遮蔽。如果记忆没有消失的话,公众应该能够想起来,曾经看病有多么轻松,药价有多么便宜。普通的头疼脑热,都是几毛钱完事。而开出的药方,也都是以人定量,几片药治好病是常有的事。但如今,一毛钱处方已变成传说,偶尔有医生开出低处方,就成为轰动全国的新闻。
max2010924 Email Homepage
September 5, 2010 02:21
大师的话真如“大音希声扫阴翳”,犹如“拨开云雾见青天”,使我等网民看到了希望,淘宝网,看到了未来!晴天霹雳、醍醐灌顶或许不足以形容大师文章的万一;巫山行云、长江流水更难以比拟大师的文才!黄钟大吕,振聋发聩!你烛照天下,明见万里;雨露苍生,泽被万方!透过你深邃的文字,我仿佛看到了你鹰视狼顾、龙行虎步的伟岸英姿;仿佛看到了你手执如椽大笔、写天下文章的智慧神态;仿佛看见了你按剑四顾、指点江山的英武气概!
0jzedt9d3 Email Homepage
September 4, 2010 15:50
这篇文章很不错,支持一下
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